¿Qué ocurre si rebaso el COS y CUS en la construccion de una casa habitación?

Hola amigos, soy nuevo en la pag. y necesito de la ayuda y la opinion de los expertos:

estoy a punto de construir una casa dentro de un fraccionamiento privado PUEBLA, al comprar el terreno nunca me di cuenta del uso de suelo que tenia el lote(soy arq joven primerizo , e inexperto). el terreno es de 140m.

mi sorpresa es ahora que eh tramitado el uso de suelo de dicho lote y resulta que es

H1 ( COS 50% Y CUS 1, y solo 2 Niveles) en verdad se me hace una exageración que en un lote de 140m, únicamente te permitan desplantar solo 70m, y un total de 140m de construcción!

el problema es que ya contaba con el proyecto arquitectónico y tengo casi 240m2 de construcción totales planeados para construir,inlcluso respete las restricciones que estan en el reglamento del fraccionamiento, pero mi sorpresa es que el fraccionamiento permite mas m2 , de lo que dice el ayuntamiento.

Para poder tramitar las licencias de construcción, los planos tendrán que cambiar totalmente,para asi respetar el cos y el cus que marca el H1 , la casa sera muy pequeña a comparación de lo que tenia planeado.

Al tener mis planos con los 140m de construcción respetando cos y cus, lograre obtener las licencias de construcción, es decir podre inicar obra.

pero sinceramente no pienso construir eso, mi idea es construir mi PROYECTO REAL es decir los 240m de const, que tenia planteados desde un principio.

la pregunta es:

yo se que las complicaciones vendran a la hora de vender la casa , ya que al sacar la Terminación de obra, el proyecto construido rebasara el cos y el cus.

la pregunta es

¿El ayuntamiento simplemente te cobra los m2 extras?

¿El ayuntamiento tiene algun tipo de multa por exceder el cos y el cus?

¿si es asi cuanto me cobraran de multa aprox?

no se si me explique bien, pido la opinión de los expertos para poder tomar la mejor decisión.

¿Qué ocurre si rebaso el COS y CUS en la construccion de una casa habitación?

Hola amigos, soy nuevo en la pag. y necesito de la ayuda y la opinion de los expertos:

estoy a punto de construir una casa dentro de un fraccionamiento privado PUEBLA, al comprar el terreno nunca me di cuenta del uso de suelo que tenia el lote(soy arq joven primerizo , e inexperto). el terreno es de 140m.

mi sorpresa es ahora que eh tramitado el uso de suelo de dicho lote y resulta que es

H1 ( COS 50% Y CUS 1, y solo 2 Niveles) en verdad se me hace una exageración que en un lote de 140m, únicamente te permitan desplantar solo 70m, y un total de 140m de construcción!

el problema es que ya contaba con el proyecto arquitectónico y tengo casi 240m2 de construcción totales planeados para construir,inlcluso respete las restricciones que estan en el reglamento del fraccionamiento, pero mi sorpresa es que el fraccionamiento permite mas m2 , de lo que dice el ayuntamiento.

Para poder tramitar las licencias de construcción, los planos tendrán que cambiar totalmente,para asi respetar el cos y el cus que marca el H1 , la casa sera muy pequeña a comparación de lo que tenia planeado.

Al tener mis planos con los 140m de construcción respetando cos y cus, lograre obtener las licencias de construcción, es decir podre inicar obra.

pero sinceramente no pienso construir eso, mi idea es construir mi PROYECTO REAL es decir los 240m de const, que tenia planteados desde un principio.

la pregunta es:

yo se que las complicaciones vendran a la hora de vender la casa , ya que al sacar la Terminación de obra, el proyecto construido rebasara el cos y el cus.

la pregunta es

¿El ayuntamiento simplemente te cobra los m2 extras?

¿El ayuntamiento tiene algun tipo de multa por exceder el cos y el cus?

¿si es asi cuanto me cobraran de multa aprox?

no se si me explique bien, pido la opinión de los expertos para poder tomar la mejor decisión.

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4 Respuestas

Javier  Rosas Sánchez
Grupo Rode: Arquitectos E Ingenieros (Iztapalapa, Ciudad de México) Grupo Rode: Arquitectos E Ingenieros - hace 5 años

Estimado Carlos: En este tipo de fraccionamientos se debe respetar el reglamento interno, de no hacerlo te implicará problemas.

Te recomiendo acercarte a desarrollo urbano y ver un cambio de densidad, coeficiente de ocupación y/o utilización o cambio de altura. Así mismo deberás consultar lo mismo con relación al reglamento interno.

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Arq Eduardo Reguer
Paisare (Querétaro, Querétaro) Paisare - hace 6 años

Si es un fraccionamiento privado, es probable que te detengan la obra si no respetas el reglamento interno. Revisa como están construyendo el resto de las casas y pide una excepción pero con fundamentos. Si todos han construido con esos coeficientes, hay poco que se pueda hacer.

Revisa también en municipio si el reglamento interno de ese fraccionamiento es válido o si es sólo una medida preventiva. Si esos coeficientes son dados por el municipio entonces pueden clausurarte y multar fuertemente.

Municipio cobra la licencia de construcción por los m2, pero si no cumples no te darán ni licencia ni terminación. Te recomiendo evitar problemas.

Ahora.. en los metros de construcción no se suman estacionamientos aunque sean techados. El cubo de escaleras se cuenta sólo en una planta. La otra es que construyas conforme a los reglamentos y solicites así tu terminación y más adelante hagas las ampliaciones que necesites.

Responder
Eduardo Gomez Jimenez
Eduardo Gomez (Xochimilco, Ciudad de México) Eduardo Gomez - hace 6 años

Buenas tardes Carlos:

mira, de hecho yo no he construido fuera del df, pero parece que estas en una zona de ecológica controlada, o tal vez un fraccionamiento recreativo, por tal motivo te estas pidiendo tantas implicaciones, pero dependiendo del ayuntamiento, te podría sancionar desde multa hasta la demolición del espacio excedente, lo único que puedes hacer es respetar el % que te piden en planta baja y extenderte un poco mas en la alta, dependiendo de lo que te pida el fraccionamiento, pero la verdad no creo que puedas hacer mas sin un buen conecte en el municipio.

Espero te sirva la información y si quieres que te ayude en el proyecto o construcción, estaremos en contacto.

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